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隨著鄉(xiāng)村不斷發(fā)展，農(nóng)村房屋也逐漸成為“香餑餑”，越來(lái)越多的人想去農(nóng)村頤養(yǎng)天年。11月3日，江蘇省如皋市人民法院白蒲法庭審結(jié)一起農(nóng)村買(mǎi)房引發(fā)的糾紛。

2019年11月25日，張某與繆某某一家簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定繆某某將自建磚混房屋一幢兩層(建筑面積約172.8平方米)及附屬用房(建筑面積約80.9平方米)、宅基地使用權(quán)、部分家具進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)山粌r(jià)255000元。雙方還約定，房產(chǎn)在辦理產(chǎn)權(quán)登記及相關(guān)手續(xù)時(shí)，繆某某一家協(xié)助辦理。協(xié)議簽訂后，張某支付了全部購(gòu)房款，繆某某一家也交付了房屋的建房用地許可證、村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證、房屋鑰匙等手續(xù)。交房后，張某要求辦理房屋過(guò)戶未成。原告張某起訴要求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效，繆某某一家返還255000元。

如皋法院經(jīng)審理認(rèn)為，在非國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如允許將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的個(gè)人，則會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到本集體經(jīng)濟(jì)組織之外，對(duì)本集體經(jīng)組織的集體土地所有權(quán)構(gòu)成影響，同時(shí)，也會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓一方將無(wú)法再申請(qǐng)宅基地，最終會(huì)失去居住保障。從這點(diǎn)來(lái)看，在非試點(diǎn)地區(qū)將宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，實(shí)質(zhì)上是損害了社會(huì)公共利益，轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)無(wú)效。遂判決此《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，繆某某一家返還購(gòu)房款255000元，張某返還該房屋、附屬用房及家具。判決后，雙方均表示服判。

基于“房地一體”原則，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋必然涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。我國(guó)土地管理法規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。據(jù)此，宅基地使用權(quán)是與本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)密不可分，具有福利性質(zhì)和保障功能，能夠使農(nóng)村居民享有基本的居住條件，從而維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定。本案提醒試點(diǎn)地區(qū)以外的非本集體經(jīng)濟(jì)組織村民，不要輕易買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋，避免引發(fā)不必要的糾紛。

（來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)）

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